Наши услуги:
— оценка рисков по договору долевого участия в строительстве
— оценка условий договора, внесение изменений в договор долевого участия
— участие юриста при заключении договора о долевом участии в строительстве
— юридическое сопровождение дольщика на всем протяжении строительства
Рассмотрим изменения, произошедшие с законодательным регулированием отношений, связанных с долевым участием в строительстве в связи с вступлением в силу изменений в Федеральный Закон » №214- ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
По договору о долевом участии в строительстве жилого дома застройщик обязуется в срок построить жилое помещение и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства по акту приема- передачи.
Что изменилось для «участника долевого строительства» в 2019 году ?
— Финансирование проектов может осуществляться только уполномоченными банками и по определенной Законом схеме.
— В отношениях появляется новый участник — банк.
Предмет договора долевого участия 2019.
Предметом договора долевого участия является участие лица в финансировании строительства в размере равном стоимости приобретаемого жилья. После завершения строительства дольщик получает право собственности на долю в построенном доме, которая соответствует определенной квартире. В договоре долевого участия в первую очередь должен быть указан адрес возводимого дома и описание квартиры, которое позволит однозначно определить объект. Для этого к договору прилагается схема приобретаемого жилья, заверенная печатью компании и подписью руководителя. Затем указывается общая стоимость квартиры и стоимость одного квадратного метра жилплощади. В договор долевого участия включают обязательства строительной компании в указанный срок сдать дом в эксплуатацию, к определенной дате предать квартиру дольщику и отправить в отделение Росрегистрации пакет документов, необходимый дольщику, чтобы самостоятельно зарегистрировать право собственности на недвижимость. Со стороны строительной компании договор долевого участия должен быть подписан лицом, имеющим необходимые полномочия. В соответствии с федеральным законодательством, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, чтобы исключить двойные продажи объекта. По закону денежные средства дольщика можно привлекать на срок не более двух лет.
Договоры участия в долевом строительстве могут заключаться, согласно Закону, только застройщиками.
В свою очередь застройщик должен соответствовать следующим требованиям Закона:
1. застройщиком может быть только юридическое лицо;
2. данное юридическое лицо признается застройщиком, если:
а) имеет в собственности или на праве аренды земельный участок,
б) привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости через уполномоченный банк,
в) получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Обладая вышеперечисленными признаками, застройщик вправе привлекать денежные средства через уполномоченный банк только после опубликования, размещения и (или) представления в соответствии с Законом проектной декларации.
Существенные элементы договора долевого участия 2019 года:
1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией,
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства,
3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты,
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, договор, согласно Закону, считается незаключенным.
При этом, если более пристально рассматривать каждое из вышеперечисленных условий, содержание данных условий сводится к следующему:
1. под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, определяемое (индивидуализируемое) в договоре посредством указания строительного адреса помещения, его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и указания планируемой площади объекта долевого строительства;
2. цена договора может определяться как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом уплата цены договора может быть произведена путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;
3. помимо общих требований законодательства к определению сроков, установленных договором (календарная дата; истечение периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; указание на событие, которое должно неизбежно наступить), Закон устанавливает требование, согласно которому указываемый в договоре срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;
4. гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, считая со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Помимо вышеуказанных существенных условий и содержания договора участия в долевом строительстве Закон предусматривает и иные не менее важные для участника долевого строительства условия, на которые следует обращать внимание при заключении договора с тем или иным застройщиком. Однако характеристика и анализ таких условий не могут быть изложены в рамках одной и даже более статей. Да и смысл в анализе появляется только при рассмотрении конкретного договора, конкретного интереса.
В соответствии с действующим законодательством, право на строительство дома возникает у застройщика на основании ряда документов:
- Постановления городского правительства о проектировании и строительстве;
- Договора с Комитетом по управлению городским имуществом на аренду участка под застройку;
- Если участок находится в собственности строительной компании, то должно быть распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре СПб, разрешающее начало работ;
- Разрешение государственной службы строительного надзора и экспертизы на строительство. Все эти документы, а также ряд дополнительных, застройщик обязан предъявить любому заинтересованному лицу по первому требованию.
Если уже на этой стадии вы сталкиваетесь с нежеланием продавца показывать какие-либо документы, то абсолютно точно следует отказываться от сотрудничества с такой фирмой, подписания договора долевого участия. Добросовестной компании скрывать нечего, и она заинтересована в том, чтобы предоставить всю необходимую информацию потенциальному клиенту. Зато недобросовестная, после того как вы заключите договор долевого участия и заплатите деньги, почувствует себя на коне и начнет морочить голову дольщикам. Помните: по данным экспертов, примерно десятая часть предложений на рынке строящегося жилья исходит от мошенников: представителей «жилищных пирамид» и двойников известных компаний.
