Предоставляем услуги: составление и регистрация договора аренды, квартир, домов, помещений, зданий, транспортных средств.

Составьте трудовой договор самостоятельно

https://docs.google.com/document

Предоставляем услуги: составление и регистрация договора аренды, квартир, домов, помещений, зданий, транспортных средств.

Составьте договор займа между физическими лицами самостоятельно

https://disk.yandex.ru/i/GPHHs57pTBldsw

                      Представляем услуги:

Изготовление договора купли-продажи

Купля-продажа недвижимости является одним из наиболее распространенных способов перехода собственности на недвижимость.

Найти квартиру сложно, но еще сложнее найти квартиру, которую можно купить. При покупке жилого помещения вы будете обязаны заключить договор. При заключении договоров купли-продажи есть много тонкостей. Кроме того, заключение такого договора требует большого количества разнообразных справок и документов. Поэтому важно иметь представление о процессе его заключения. Что он из себя представляет и его основные особенности, должен знать каждый.

Договор купли-продажи квартиры – определение

Договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить за него определенную сторонами сумму, называется договором купли-продажи недвижимости. 

Основная причина, почему законодатель выделяет отдельно данный вид договора – это предмет данного договора – недвижимое имущество. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое по договору. Это может быть описание, план с привязкой к определенной местности. Указание на кадастровый номер является обязательным, так как это единственный способ определить предмет.

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником.

Обязанность включения определенных лиц

Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть перечень лиц, сохраняющих соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре на это должно быть прямо указано. А также, ограничения связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

К покупателю квартиры в многоквартирном доме одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т. д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

 Круг существенных условий.

По общему правилу, существенным условием является предмет, также существенным условием является цена. Если нет цены, то договор считается незаключенным. Существенным условием также является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, а также характер их прав.

Форма договора купли-продажи квартиры – простая письменная

Такие требования по форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества и заменой его государственной регистрацией. Отсутствие последней влечет недействительность договора, а также означает неисполнение обязанности по договору.

Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту – здесь могут фиксироваться недостатки, но это не рассматривается как уведомление о недостатках. По закону можно предположить обязательность передаточного акта. Суд практика: само отсутствие передаточного акта не означает, что передача не состоялась. Это можно доказывать любыми средствами доказывания.

Для оформления договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме потребуется большое количество документов, в этот перечень входят:

Документы для составления договора

– Паспорт.

– Комплект правоустанавливающих документов на квартиру: В зависимости от оснований возникновения прав собственности на нее это могут быть: договор передачи квартиры и свидетельство о собственности на квартиру; договор купли-продажи; договор мены; договор дарения; договор ренты; свидетельство о праве на наследство; справка о выплате пая ЖСК; зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду.

– Выписка из ЕГРН – информация о собственнике и обременениях  объекта на определенный момент

– Форма 9 (информация о проживающих в данной квартире).

– Технический паспорт. В этом документе указывается: точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, этаж квартиры, кадастровая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги),  К нему прилагается экспликация – план квартиры.

– Разрешение органа опеки, если в ней проживают граждане “группы риска” (нетрудоспособные инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).

– Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в число собственников входят несовершеннолетние дети.

– Свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию. Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры, если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке.

Права и обязанности сторон.

Основная обязанность продавца – передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли- продажи. С момента передачи вещи покупателя, как правило, возникает право собственности (п.1 ст. 223).

Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК.

Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165ГК).

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обремениями). В соответствии с ГК (ст.131) и Законом о регистрации (п.1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

Передача недвижимости по акту

Передача недвижимости всегда осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости, ее невозможно передать обычным способом, путем вручения покупателю. Передаточный акт является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. Но при всем этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней.

В целях защиты прав покупателей помещения в кондоминимуме как в едином комплексе недвижимого имущества в ст. 13 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996г. Установлено, что при продаже помещения в кондоминимуме продавец кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями:

• при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имущества в кондоминимуме;
• при наличии товарищества в дополнение к сведениям перечисленных выше, сообщаются: сведения о любых известных капитальных затратах, которое товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этому представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

Обязанности покупателя.

Обязанность принять имущество по передаточному акту.

Если покупатель данную обязанность нарушает, ГК устанавливает, что продавец вправе потребовать принятия товара, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Единственной действенной защитой в данном случае являются правила о просрочке кредитора (гл. 25 ГК), о переходе риска случайной гибели и возможность отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Обязанность оплатить товар.

Срок оплаты предусматривается договором, но условия о сроке оплаты не являются существенным условием. Товар должен быть оплачен непосредственно до или после его передачи, если договором срок оплаты не указан. Возможен вариант предварительной оплаты, оплаты в кредит и оплаты в кредит с рассрочкой платежа. Касательно предварительной оплаты законодатель требует, что данное условие было включено в договор, но сам срок существенным условием не является. Если стороны не указали срок, то оплата должна быть произведена по общему правилу в разумный срок. При оплате товара в кредит срок оплаты опять же существенным условием договора не является, и если он не оговорен, то товар должен быть оплачен в разумный срок после передачи товара. 

Также закон предусматривает специальный случай расторжения договора: при неисполнении покупателем внести соответствующий взнос в счет цены у продавца существует возможность отказаться от договора за исключением случаев, когда сумма уже полученных платежей составляет более половины цены товара. Последствия неисполнения этой обязанности зависят от того, передан товар или еще нет. Если товар уже передан, то продавец вправе требовать оплаты, а также уплаты процентов по ст. 395 ГК. Если товар еще не передан, то применяются правила ст. 328 ГК, т.е. он вправе приостановить передачу. После расторжения договора можно потребовать возврата товара как неосновательного обогащения.

Обязанность зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.

К сведению.

Поиски квартиры занимают много времени, сил и вашего внимания. Искать и купить квартиру самостоятельно и полноценно выполнять свои обязанности на работе никак не получается. Вы или интересную квартиру пропустите или должны взять отпуск, который может затянуться. Всегда возникает потребность спросить совета, узнать о репутации агентства, которое продает квартиру. Непрофессионалу не оценить надежность схемы взаиморасчетов. Как только наступает черед конкретных действий, Вы ощущаете необходимость в Вашем доверенном лице, которое будет рядом при подписании договоров, распределения прав и обязанностей, принятии решений, внесении денег, т.е. на всем протяжении сделки.

Следовательно, приходим к выводу, что нужно доверить это ответственное дело профессионалу рынка недвижимости и компетентному юристу. Ждем Вас по адресу:

Санкт-Петербург, м.Сенная, ул.Ефимова 1/4
Тел 9741945

Бесплатный сервис создания договоров купли-продажи квартир

Образец договора купли-продажи квартиры 2021

Предоставляем услуги: составление и регистрация договоров купли-продажи помещений, дарения, мены, найма, аренды квартир, домов, помещений, получение необходимых документов и справок

Наши контакты: 

Юридический центр Компенсация.com

Санкт-Петербург м.Сенная площадь, улица Ефимова, дом 1 офис 19

тел: +79111432911           эл. почта 9741945@mail.ru

Содержание:

1.     Предмет договора.

2.     Необходимые документы

3.     Существенные элементы.

4.     Права и обязанности сторон.

5.     Передача помещения.

6.     Регистрация перехода права.

7.     Права арендатора при переходе прав на помещение.

8.     Особенности правового регулирования.

Передача прав на помещение – одна из распространенных сделок на рынке недвижимости. В целом, такого рода сделки не очень сложны для участников, но есть ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении,

Предметом договора купли-продажи помещения является передача прав на помещение и определение прав и обязанностей сторон.

Необходимые документы.

Для совершения сделки необходимы следующие документы:

—       выписка из ЕГРН об основных характеристиках

—       договор купли-продажи (основание приобретения прав)

—       технический паспорт на помещение

—       договора с снабжающими организациями

Существенные элементы договора купли-продажи помещения.

Основным необходимым элементом договора купли-продажи помещения является цена. Цена должна быть определена договором. Без определения в договоре цены договор является несогласованным.

Права и обязанности сторон.

Продавец обязан:

—       представить покупателю всю имеющуюся информацию о возможных обременениях помещения и ограничениях в его использовании;

—       в договор могут быть включены нормы, ограничивающие покупателя в пользовании либо распоряжении помещения

—       предоставить всю техническую документацию на помещение: документы, узаконивающие перевод помещения из статуса «жилое»(при наличии такового); документацию, обуславливающие устройство отдельного входа; документацию о любых перепланировках, переустройстве, реконструкции помещения;

—       передать помещение по акту с передачей всей технической и правоустанавливающей документации;

—       при наличии арендаторов у помещения, передать договора аренды, всю информацию об арендаторах

Покупатель обязан:

—       оплатить  цену договора;

—       использовать помещение по назначению, определяемому  законом

—       принять помещение от продавца

Передача помещения:

—       при передаче помещения продавец обязан уведомить покупателя о всех недостатках помещения;

—       при ненадлежащей передаче при обнаружении срытых недостатков покупатель имеет право на уменьшение покупной цены и расторжение договора купли-продажи;

Особенности налогообложения при сделках купли-продажи помещений

—       НДС при продаже помещения юридическим лицом физичеcкому: в данном случае продавец является налоговым агентом и обязан произвести взыскание с продавца необходимой суммы НДС;

—       при продаже помещения возможность имущественного вычета не возникает

Права арендатора при переходе прав на помещение

—       права арендатора сохраняются при продаже помещения в объеме, установленных договором аренды, заключенным между арендатором и продавцом помещения

Переход права при продаже помещения

—       возникает после государственной регистрации в УФРС (Росреестре)

Предоставляем услуги: составление и регистрация договора аренды, квартир, домов, помещений, зданий.

Содержание:

1. Договор аренды квартир– общие особенности.
2. Виды договоров.
3. Существенные условия.
4. Права и обязанности.
5. Обязанности нанимателя.
6. Обязанности наймодателя.
7. Вселение граждан.
8. Прекращение договора.

     Аренда квартиры для краткосрочного или долгосрочного проживания – этот вопрос касался многих. Но не многие знают, какие права и обязанности порождают отношения между арендодателем и арендатором (правильнее – между наймодателем и нанимателем, по договору найма жилого помещения, как в законе).

        Как и было сказано — правовой формой, опосредующей эти правоотношения — договор найма жилого помещения. Это самостоятельный договорный тип.
Существует несколько вариантов по решению этого вопроса, какой именно заключить договор, чтобы снимать жилье: договор найма жилого помещения можно разбить на договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения и специализированный договор найма. Жилое помещение может быть и предметом договора безвозмездного пользования, но тогда у проживающего исчезают все гарантии, которые предоставляются по договору найма такого помещения.

       Нас с вами больше интересует Договор коммерческого найма – опосредующий рыночные отношения, т. е. сторонами такого договора могут выступать любые физические лица, а также юридические лица (в таком случае юридическое лицо, выступающая по договору, как наниматель заключает договор аренды только для проживания граждан).
      Договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий. Таким условием для данного вида договора является предмет. Согласно ст. 673 Гражданского кодекса (далее –ГК), предметом является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Срок договора не считается существенным условием, т. к. законодатель в ст. 683 ГК установил, что если в договоре срок не определен договор считается заключенным на 5 лет. Цена, также не является существенным условием договора – нет прямого указания в законе, т. к. договор возмездный (т.е. сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей), и если стороны не указали цену и нельзя определить ее из условий договора, то исходя из ст. 424 ГК исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ВОЗНИКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Обязанности наймодателя (арендодателя).

      Т.к. договор консенсуальный (считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий), то обязанность наймодателя — передать жилое помещение, которое должно быть свободным фактически и юридически и, безусловно, должно быть пригодным для постоянного проживания.
      Толкуя Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 можно сделать вывод о том, что если обязанность нарушена, то применяется п. 3 ст. 687 ГК.
      У наймодателя существует обязанность принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Однако соответствующие расходы могут быть в последующем возложены на нанимателя.
      Обязанность осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если стороны не договорились иначе. Если наймодатель не выполняет такую обязанность, наниматель вправе либо требовать уменьшения платы, либо требовать возмещения собственных расходов, либо требовать возмещения убытков.

Обязанности нанимателя (арендатора)

       Основная обязанность нанимателя — использовать жилое помещение по назначению. Закреплено законом для того, чтобы не было злоупотребления правом (ст. 10 ГК).
       Обеспечивать сохранность и поддержание переданного по договору жилого помещения в надлежащем состоянии. Если наниматель нарушит и это приведет к разрушению или порче жилого помещения, то появляются основания к выселению из жилого помещения.
       Обязанность производить текущий ремонт помещения.
Без согласия наймодателя не производить переустройство или перепланировку (реконструкция) жилого помещения. В числе субъектов, которые могут подать заявление о переустройстве, нанимателя нет, может только собственник.
        В п.1 и 2 ст. 25 Жилищного кодекса (далее – ЖК) дается определение перепланировки и переустройства. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
        Исходя из того, что договор считается возмездным, наниматель должен вносить плату за коммунальные услуги и за проживание. Глава 7 ЖК устанавливает 3 обязанности по оплате для нанимателя: плата за пользование (за наём), определяется, исходя из размера общей площади + качества и благоустроенности; за содержание — из размера занимаемой площади жилым помещением; плата за коммунальные услуги — исходя из предоставляемых услуг.
       Срок внесения и порядок платы определяется сторонами самостоятельно.
Неисполнение обязательства по оплате влечет: при неоплате свыше 6 месяцев, а при краткосрочном договоре (менее 6мес.) — более 2 раз подряд, расторжение договора и выселение.

Права нанимателя (арендатора).

      Право сдавать на нанятый срок жилое помещение или его часть в поднаём, но с письменного согласия наймодателя и соблюдения общей площади на человека
      Прямых отношений наймодателя с поднанимателем не возникает, а ответственность за действия поднанимателя несет наниматель. Т.к. это субдоговор, то договор поднайма зависит от основного договора, в частности, договор поднайма не может превышать срок договора найма.
      Право на вселение временных жильцов. Должны быть соблюдены условия: согласие всех совершеннолетних жильцов, согласие наймодателя, но наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Временными жильцами в данном случае признаются — временно и безвозмездно проживающие с нанимателем и членами его семьи (до 6 месяцев).
      Ответственность за временных жильцов несет наниматель. Временные жильцы должны выехать в установленный срок или в течение 7 дней со дня предъявления требования нанимателя или членов его семьи.
      Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Инициатива должна исходить от наймодателя. Если он ее не проявляет, то договор продлевается на новый срок. Если наймодатель нарушает право преимущественного заключения договора, то в отличие от аренды наниматель здесь имеет право через суд признавать договор недействительным и или требовать возмещения убытков.
      Изменение жилищных правоотношений.
Законодатель исходит из принципа стабильности жилищного правоотношения, т.е. изменение жилищных правоотношений возможно только в случаях предусмотренных законом — изменение субъектного состава, содержания, предмета. При полном изменении предмета будет не изменение, а прекращение жилого помещения (при замене и при обмене).

Вселение граждан

       С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
       Для вселения требуется согласие проживающих и наймодателя, а также соблюдение нормы общей площади. Все вселившиеся лица должны включаться в договор найма.
Ст. 686 ГК РФ регулирует замену нанимателя. Замена может быть произведена любым лицом из состава дееспособных членов семьи. Обычно это случается при смерти нанимателя, но может быть и по соглашению сторон, если соглашение между проживающими не достигнуто, все они становятся сонанимателями.

Прекращение договора.

      Существует 3 возможных варианта в порядке, установленном в ст.687 ГК РФ:
По инициативе нанимателя — по требованию нанимателя с согласия всех совершеннолетних, но при условии письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца.
      Суд может расторгнуть договор по требованию наймодателя на основании п.2 ст. 687 ГК РФ, в которой приведен исчерпывающий перечень оснований: невнесения платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок,

а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
      В судебном порядке по требованию любой из сторон на основании п.3 ст. 687 ГК РФ: когда помещение стало непригодным для проживания и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

К сведению.

Для того чтобы не стать жертвами излишне придирчивых, а то и вовсе недобросовестных хозяев недвижимости, которые могут вам изрядно испортить жизнь, стоит всё-таки избегать юридических ошибок, которые бытуют на рынке аренды жилья.
Если человек, с которым вы у которого вы собираетесь взять в аренду жилье – добросовестный арендодатель, то его интерес в заключении договора согласно ст.674 ГК РФ, если не больше вашего, то по крайней мере не меньше – его недвижимость нуждается в дополнительных мерах безопасности. Письменный договор с обязательными подписями всех сторон процедуры аренды будет законным основанием для вашего временного проживания в наёмной квартире. Хозяин квартиры не сможет просто так вас выселить из арендуемого помещения – для этого ему нужны будут веские доказательства, а правовым документом, на который вы сможете ссылаться, в случае возникших споров и будет договор аренды (найма) жилого помещения. Обязательно в договоре должна быть указана и сумма ежемесячной арендной платы и то, кто будет оплачивать счета за так называемые коммунальные платежи.
Стремитесь к надлежащему оформлению юридически значимых документов.

Для аренды жилых помещений обращайтесь к нашим специалистам

Предоставляем услуги: составление  договоров купли-продажи земельных участков, дарения, мены, найма, аренды квартир, домов, помещений

Содержание:

1. Особенность ограниченной обороноспособности земельных участков.
2. Специальные правила, установленные ЗК.
3. Государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка.
4. Недействительные условия договора.
5. Существенные элементы  договора купли-продажи земельного участка
6. Форма договора купли-продажи земельного участка.
7. Образец договора купли-продажи земельного участка 2019.
8. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
9. Виды правоустанавливающих документов на земельные участки.
10. Документы для продажи земельного участка

При заключении договоров купли- продажи земельных участков необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов. Статья 27 ЗК определяет перечь земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако действие названного Закона не распространяется на земельные участки, перечисленные в п. 7 ст. 27 ЗК.

Сделки с иными земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Среди специальных правил, установленных ЗК относительно продажи земельных участков, следует назвать ст. 35 и 37. Законом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность некоторых условий договора купли-продажи прямо оговорена в п.2 ст. 37 ЗК.

Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «продажа недвижимости» гл. 30 «Купля – продажа» ГК. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 обязательной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю.

Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения – зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания. Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК и п. 2 ст. 8 ЗК, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны: местоположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земли целевое назначение), разрешенное использование участка.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения:

о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Признаются недействительными условия договора:

Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственном желанию, ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08. 04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Нормативная цена земли указывается в кадастровом плане участка. Законом не установлено, что кадастровая стоимость земельного участка – обязательное условие сделки. Покупка земельного участка – это выгодное вложение денег.

Существенными элементами для договора купли-продажи земельного участка являются:

— категория земли

— целевое использование

— адрес

— площадь

— кадастровый номер земельного участка

— соответствие адреса в договоре кадастровому паспорту

— наличие либо отсутствие строений на участке

— минимальный размер участка ( для земель селькохозяйственного назначения)

— цена, как обязательный элемент

Многие покупают земельный участок, даже если не имеют средств для возведения коттеджей, т. к. цены на участки всегда растут. Для того чтобы сделка оказалась выгодной требуется комплексный и ответственный подхода. Также чтобы не чувствовать непонимания происходящих процедур по сделке и в последствии не чувствовать себя обманутым из-за через край возложенных контрагентом на вас обязательств лучше всего обращаться к профессионалам рынка недвижимости, хорошему юристу.

Форма договора купли-продажи земельного участка

Законом предусмотрена простая письменная форма договора. Состовляется в виде одного документа. Волеизъявление сторон варажается путем подписания. Стороны договора в документе описывают права и обязанности, существенные элементы предстоящей сделки. Такая форма заключения сделки является онцессуальной. В основу консенсуального договора положено взаимное доверие сторон договора. Обмениваясь взаимными обещаниями исполнить те или иные действия, каждая сторона полагается на честность своего контрагента и основывает свои расчёты на взаимном интересе в договоре. Поэтому основанием договора является простое соглашение, а не предварительное исполнение договора одной из сторон. Сила консенсуального договора заключается не в самой букве соглашения, а в его внутреннем содержании — в соответствии эквивалентов, обмениваемых сторонами и оцениваемых по началам доброй воле.

Двусторонность и взаимность создают юридическое равенство сторон, его заключивших. В историческом развитии консенсуальный договор является поэтому выражением вполне развитого и свободного строя общества, построенного на обширном гражданском обороте и, в противоположность реальному договору, основанному на личном доверии.

Образец договора купли-продажи земельного участка 2019

Приводим простейшую форму, в которой нет обязанностей, ответственности сторон, других пунктов, описывающих взаимоотношения сторон в сделке. Реальные взаимоотношения сторон намного шире и многообразнее — желательно в договоре указать больше, а не меньше, чтобы позже не встречаться в суде.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. Выборг, Ленинградская область,

тридцатое ___ября

две тысячи ____________  года

Мы, гр. РФ, ________________, пол-женский, ____ ______ _____ года рождения, место рождения: ____________, паспорт серии _______________, код подразделения: _______, проживающая ________________________, именуемая в дальнейшем «Продавец», и гр. РФ ________________, пол-женский, _______________ года рождения, место рождения ___________, паспорт ___________________, код подразделения _______, проживающая в ____________________, именуемая в дальнейшем «Покупатель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Продавец продал, а Покупатель купил:

земельный участок площадью 600 (шестьсот) кв. м, кадастровый номер :

_____________________, находящийся по адресу: ________________________,

категория: земли сельскохозяйственного назначения,

целевое назначение: для ведения садоводства.

2. Земельный участок принадлежит Продавцу на основании ___________________.

Земельный участок оценен сторонами в сумму 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Данную сумму Покупатель выплачивает Продавцу после регистрации перехода права собственности на имя Покупателя в течении 3-х рабочих дней после получения свидетельства о регистрации, что будет подтверждено распиской от Продавца. Расчеты между сторонами осуществляются через сейфовую ячейку банка ______________________

Стороны установили, что с момента подписания настоящего Договора и до полной оплаты земельный участок не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п.5 ст.488 ГКРФ.

Передача земельного участка осуществляется в течении недели по акту приема-передачи после получения свидетельства о праве на имя Покупателя. При передаче земельный участок освобожден от имущества, принадлежащего Продавцу или третьим лицам. Строений на передаваемом земельном участке нет.

Стороны подтверждают, что действуют добровольно, без принуждения, понимают значение своих действий, не заблуждаются относительно сделки и всех ее условий, а также что на момент подписания договора они не лишены и не ограничены в дееспособности. Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах.

Подписи сторон:

_____________________________

__________________________________

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Продажа земельных участков регулируется государственными органами на основе:

• Гражданского кодекса РФ (статья 209),
• Земельного кодекса РФ (статья 37)
• осуществляется в определённом порядке с соответствующей подготовкой документов собственниками земельных объектов.

В настоящее время владельцы земельных участков обладают различными видами правоустанавливающих документов, подтверждающими их возможности владения и, соответственно, реализации (продажи) земельной недвижимости:

1. Свидетельства о государственной регистрации права, выданные региональными органами регистрационной службы и кадастровые планы, выданные региональными органами кадастровой службы.

2. Свидетельства старого образца (розовые или маленькие белые), выданные районными земельными комитетами (комитетами по землеустройству и землепользованию) по постановлениям районных администраций в уже давнее время, но имеющими юридическую силу в настоящий период.

3. У части владельцев земельных участков, исправно или неисправно платящих налоги на землю, на руках лишь постановления районных администраций о предоставлении им земли или договоры о покупке или аренде земельных участков.

В перечисленных документах в обязательном порядке отражены категории земельных участков (садоводство, земли поселений, земли лесного фонда, земли запаса, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности), разрешённое использование (ИЖС, ЛПХ, фермерское или крестьянское хозяйство и др.), а в строке «вид права», подтверждающим, по сути, собственность, указаны условия пользования земельным участком:

• Собственность (или аренда) — в свидетельствах нового образца.

• Постоянное (бессрочное) пользование.

• Пожизненно наследуемое владение.

• Аренда.

• Безвозмездное срочное пользование.

• Частная собственность.

Продать можно только тот земельный участок, который является собственностью и прошёл государственный кадастровый учёт (в случае аренды земельного участка возможна переуступка права аренды покупателю). Это означает, что для продажи земельного участка на руках у его собственника должен быть определённый пакет документов — свидетельство на право собственности или свидетельство о государственной регистрации права (пользователям земельных участков, имеющим лишь постановления о предоставлении земельного участка, необходимо завершить оформление участка в собственность, то есть получить Свидетельство государственного образца на землю) и кадастровый план земельного участка, но не старый, а подготовленный специально для продажи.

К ним должны быть подготовлены ещё и другие документы (различные справки: выписки из БТИ, выкопировки из карт землепользования, справки по отсутствию задолженности по оплате налогов за землю из поселения ( волости), справки из налоговой службы, нотариально заверенные согласия супруга или супруги, разрешения органов архитектуры на продажу, справки об отсутствии арестов на участок и т.д.).

Документы для продажи земельного участка

Итак, какие документы нужны для продажи земельного участка, где их можно получить и подготовить:

1. Выкопировка из карт землепользования — в приёмный день прибыть в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок, получить выкопировку у землеустроителя, заверить печатью и подписью главы администрации поселения.

2. Справка об отсутствии задолженностей по оплате налогов за землю – получить в бухгалтерии администрации поселения, заверить печатью и подписью главы администрации поселения.

3. Справка формы №9- в администрации поселения. Справка формы №9 о прописке дополнительно, если нет проживания по адресу участка.

4. Заявление о продаже земельного участка и получение выписки из земельного кадастра для продажи (КПЗУ)—отделение Росреестра по субъекту федерации ( в Ленинградской области — приемная на ул. Чапаева дом 15) либо через МФЦ.

5. После получения выписки из кадастрового плана земельного участка (выписки КПЗУ), а также заказ и получение справок о нормативной цене земли с комплектом полученных документов обратиться в одну из действующих на территории района лицензированных геодезических землеустроительных организаций для составления договора на проведение геодезической (кадастровой) съёмки и подготовку пакета документов на продажу земельного участка (межевого дела).

6. По результатам проведения геодезической съёмки (ориентировочно через месяц) получить протокол согласования границ участка. Провести подписание протокола с владельцами соседствующих земельных участков и в администрации поселения, где расположен земельный участок, заверить печатью администрации согласованный протокол. Доставить протокол обратно в геодезическую организацию, с которой заключён договор.

7. В случае, если на участке есть строения (дом, хозяйственные постройки, гараж и др.) , заказать в приёмный день в районном БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт строений с вызовом и организацией замеров техником БТИ. После подготовки технического паспорта представить его и соответствующие справки БТИ об оценочной стоимости в геодезическую организацию. При отсутствии строений в БТИ заказывается справка об отсутствии строений.

8. Справка из отдела архитектуры районной администрации об отсутствии возражений на продажу земельного участка.

9. После завершения кадастрового и землеустроительного дел в геодезической организации (ориентировочно через 3-6 месяцев от момента заключения договора ) получить в приёмный день в территориальной кадастровой палате кадастровый план земельного участка (КПЗУ) для продажи.

10. Для совершения сделки купли-продажи (составления договора купли-продажи) в нотариате или по простой письменной форме договора в регистрационной палате дополнительно к полученным документам, укладываясь в сроки действия справок, из районной налоговой инспекции получить справку из об отсутствии задолженностей по налогам (в обмен справки по налогам из волости). При отсутствии в момент сделки одного из супругов представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу земельного участка (и строений, если таковые есть на участке).

11. В приёмный день заказать и получить в регистрационной палате выписку из ЕГРН.

Представлена самая общая схема подготовки документов для продажи земельного участка.

Получение необходимых документов — Юридический центр Компенсация.com 

Пересылаете нам необходимые для Вашего договора данные и через 2 часа распечатываете готовый договор

Стоимость составления договора -3000 рублей.

Санкт-Петербург, м.Сенная пл., улица Ефимова дом 1 офис 19

тел: 974-19-45 эл.почта: 9741945@mail.ru

 

Наши услуги: изготовление предварительного договора квартир, земельных участков.

Контакты: Санкт-Петербург м.Сенная площадь, ул.Ефимова дом 1 офис 19

тел: +79111432911

Стоимость изготовления предварительного договора купли-продажи : 3500 рублей

Предварительный договор — договор, по которому стороны обязуется заключить основной договор в будущем. Стороны могут установить зависимость заключения основного договора от выполнения обязательств, которые пропишут в предварительном договоре.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

1290150735agentstvo2

Как самому составить грамотный предварительный договор :

Предварительный договор требует тщательно описать условия, относительно которых должен быть заключен основной договр. Такими условиями могут быть:

— подготовка документов

— проведение работ

Намерение заключить договор — права и обязанности сторон.

Намерение должно быть очевидно выражено. Не будут признаваться действия во исполнение обязанности, вытекающей из закона или действия, вытекающие из натурального обязательства.

Элементы преварительного договора:

— существенным элементом предврительного договора является срок заключения основного договора. Если договором срок не указан, законом установлен срок в 1 год.

Форма предварительного договора — письменная

Образец предварительного договора в простой письменной форме:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

г.Санкт Петербург _____ 2016 года.

Мы, гр. ФИО, адрес местожительства: именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. ФИО , адрес местожительства: именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны», заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются на условиях предусмотренных настоящим договором, не позднее ___________, заключить договор купли-продажи (далее Основной договор) земельного участка и жилого дома, (далее Недвижимость).

На момент подписания настоящего договора, Недвижимость имеет следующие характеристики:

Земельный участок площадью _________, категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, принадлежащего Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (бланк серия ———), дата регистрации права ——-.

Жилой дом, общей площадью ——— принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права __________

1.2. Продавец обязуется совершить все необходимые действия по разделу принадлежащего ему земельного участка и образованию (формированию) земельного участка, с указанными в п.1.3. настоящего договора характеристиками, с получением кадастрового паспорта, свидетельства о государственной регистрации права собственности на образованный в результате раздела земельный участок.

При этом Продавец обязуется оповестить Покупателя о дате и времени проведения межевания участка и предоставить возможность Покупателю присутствовать и согласовать план межевания участка.

1.3. На момент заключения Основного договора Недвижимость должна соответствовать следующим характеристикам:

— Земельный участок площадью ____ кв.м., с границами определенными кадастровым паспортом, созданным на основании Плана, согласованного Сторонами и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N1 к настоящему договору), расположенный по адресу: _________ (адрес земельного участка может быть уточнен в результате кадастровых работ), категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

— Жилой дом, общей площадью _____________

1.4. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее _____________

1.5. После подписания Основного договора Стороны подают комплект необходимых документов в Росреестр для переоформления права собственности на Недвижимость на имя Покупателя.

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА:

2.1. Цена Недвижимости (земельного участка и жилого дома) составляет _______ рублей.

2.2. Недвижимость свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Недвижимости нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

2.3. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности, в том числе: (подготовка договора и регистрация права) несет Покупатель.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. С момента заключения настоящего Договора прекратить рекламирование Недвижимости (продажа), как на самом Объекте, так и в любых печатных изданиях, в открытых источниках сети Интернет, базе данных агентств по недвижимости, закрытых форумах, чатах, досках объявлений в сети Интернет, не вести переговоров с третьими лицами на предмет совершения какой-либо сделки с Недвижимостью.

3.1.2. Совершить все необходимые фактические и юридические действия по разделу принадлежащего ему земельного участка, и образованию (формированию) земельного участка с указанными в п.1.3., характеристиками и границами, с получением кадастрового паспорта, свидетельства о государственной регистрации права собственности на образованный участок до ______ и уведомить об этом Покупателя не позднее истечения следующего рабочего дня.

3.1.3. Заключить с Покупателем Основной договор, в согласованные с Покупателем дату и месте.

3.1.4. Зарегистрировать прекращение права собственности на Недвижимость в установленном законом порядке.

3.1.5. Освободить Недвижимость, а именно, дом, хозяйственные постройки и участок от личных вещей, строительных материалов и мусора.

3.1.6. Передать Недвижимость, договор на канализирование, договор на водоснабжение, технические условия на возможность подключения внутренней системы газоснабжения Покупателю по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента получения от Покупателя уведомления, о регистрации Недвижимости на его имя в Росреестре.

3.1.7. Заключить от имени Покупателя на Недвижимость, оформленную на имя Покупателя, договор на энергоснабжение (в размере мощности 15 кВт), в течение шести месяцев со дня получения от Покупателя документов о праве собственности на Недвижимость и соответствующих полномочий. Указанный договор передать Покупателю по акту приема-передачи.

Расходы, связанные с данными обязательствами несет Продавец.

3.1.8. Подтверждением выполнения обязательств по п. 3.1.6, 3.1.7. является передача Покупателю по актам приема-передачи договоров со снабжающими организациями и документации, являющейся условием для заключения указанных договоров.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Заключить с Продавцом Основной договор в сроки и на условиях настоящего договора.

3.2.2. Произвести оплату Недвижимости в соответствии с п.4 настоящего договора.

3.2.3. Принять Недвижимость по акту в сроки, установленные настоящим договором.

3.2.4. Для выполнения обязательств Продавца в соответствии с п.3.1.6., 3.1.7. договора, незамедлительно предоставить Продавцу необходимые для выполнения данных обязанностей документы и полномочия.

3.2.5. Подать основной договор на государственную регистрацию своего права собственности и предоставить все необходимые для этого документы в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента подписания основного договора.

4. РАСЧЕТЫ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ И ОСНОВНОМУ ДОГОВОРУ

4.1. Покупатель выплачивает Продавцу Аванс в размере _________ рублей наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора. При проведении окончательных расчетов после исполнения всех условий настоящего и основного договора вышеуказанный Аванс, зачитывается в счет уплаты цены, указанной в п.2.1. настоящего договора.

Часть цены в размере _________ закладывается Сторонами в ячейку банка в момент заключения основного договора купли-продажи. В соответствии с банковским соглашением о доступе к ячейке (условно ячейка N1), указанные денежные средства выплачиваются Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимость на имя Покупателя и подписания акта прима-передачи документов, указанных в п. 3.1.6 настоящего договора.

Оставшаяся часть цены в размере _________ закладывается Сторонами в ячейку банка в момент подписания основного договора купли-продажи. В соответствии с банковским соглашением о доступе к ячейке (условно ячейка N2), указанные денежные средства выплачиваются Продавцу после исполнения п.3.1.7 настоящего договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, до истечения срока, указанного в п. 1.2. настоящего договора, Покупатель вправе требовать возврата, внесенного им, аванса в сумме _________ рублей и Продавец обязан будет вернуть Покупателю внесенный аванс, в течение 5 (пяти) банковских дней с момента поступления требования о возврате, при этом обязательства Сторон по заключению Основного договора прекращаются.

5.2. В случае если Продавец выполнил условия п.3.1.2. настоящего договора, а Покупатель отказывается, либо уклоняется от заключения Основного договора, уплаченная сумма аванса Продавцом не возвращается и он вправе не исполнять обязательства, взятые на себя по настоящему договору.

5.3. Стороны не несут ответственности, предусмотренной договором, если невозможность исполнения ими договора явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких как, стихийные бедствия, землетрясения, наводнения, ураганы, технологические катастрофы, эпидемии, военные действия, правительственные меры, ограничивающие исполнение договорных обязательств, которые стороны не могли предотвратить разумными мерами, при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий договора и возникли после его заключения.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств.

6.2. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях и порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

6.3. Настоящий договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

6.4. Все изменения, дополнения и Приложения к настоящему Договору, составленные в письменной форме и подписанные уполномоченными лицами являются его неотъемлемой частью.

6.5. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

6.6. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде г. Санкт-Петербурга, по месту жительства Покупателя, в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________

Ф.И.О., подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

_____________________________________________________________________

Ф.И.О., подпись

С вопросами по надлежащему составлению договоров обращайтесь в наш юридический центр.

Предоставляем услуги: 

— составление и регистрация договора аренды помещений, зданий.

Стоимость изготовления договора аренды помещения — 3500 руб

Наши услуги: 

— составление  договоров дарения квартир, комнат, земельных участков

— оформление договора дарения между родственниками

Как самому составить грамотный договор дарения:

Безвозмездный договор.

          Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется передать другой стороне вещь без получения от нее платы или иного встречного имущественного предоставления. Встречным будет считаться предоставление, которое находится в условной или причинной зависимости от другой стороны.

           Безвозмездность — конститутивный признак договора дарения. Если есть некое встречное предоставление, то договор дарения признается притворной сделкой.

          В жизни существуют обстоятельства, которые кажутся встречным предоставлением, но на самом деле таковым не является (Например: мотивы дарителя; предоставления, которые носят условный или символический характер (Например: монетка за подаренный нож); модус — возложение одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, в пользу третьих лиц либо в общеполезных целях). Причем это должно быть ограничение или уменьшение обязанности другой стороны, т.е. должна исполняться исключительно из того, что подарено (Например: дарение квартиры с условием того, что даритель будет проживать в одной из комнат) и, таким образом, не порочат сделку.

           Обязанность принять вещь — простая кредиторская обязанность, а не встречное предоставление. При реализации дарения происходит увеличение имущественной сферы одаряемого. Может содержаться в увеличении активов или в уменьшении пассивов. Происходит при одновременном уменьшении имущественной сферы дарителя — за счет дарителя.

Намерение одарить.

           Намерение одарить должно быть очевидно выражено. Не будут признаваться дарением действия во исполнение обязанности, вытекающей из закона или действия, вытекающие из натурального обязательства. Добровольное возмещение вреда — не дарение. Игры пари — натуральные обязательства — такие не могут быть принудительно исполнены компетентными органами. Не является дарением приобретение по чрезмерно высокой или низкой цене.

Необходимость согласия одаряемого.

То, что договор дарения может быть и консенсуальным, и реальным — отличает его от всех договоров.

          Заключение реального договора дарения влечет появление титула на вещь (вещный договор) и не влечет никаких прав и обязанностей. Консенсуальный договор дарения — обещание подарить приобретает значение договора, если обличено в письменной форме; из него должно очевидно явствовать желание одарить; должно следовать конкретное лицо и конкретное имущество.

           По общему правилу договор дарения — односторонний договор. При реальном договоре дарения прав и обязанностей нет, и он оказывается вне этой классификации. В некоторых случаях на одаряемого может быть возложена обязанность (Например: пожертвование физическим лицам должно быть, а юридическим лица может быть обусловлено определенной целью использование одаряемым).

Виды договоров дарения.

Специальным регулированием подвергаются такие виды договора дарения, как: — пожертвование — передача дара в общеполезных целях — это такие, которые полезны для общества в целом или для определенного или неопределенного круга лиц. Пожертвование физ лицам должно быть, а юр лицам может быть обусловлено целевым назначением имущества. Если таковых нет, то для физ лиц — считается обычным дарением, а для юр лиц — обязанность использовать в соответствующей цели.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Элементы договора дарения.

Предмет.

1. Вещи (любые). Могут ли в качестве предмета дарения выступать будущие вещи — которых нет или которые не принадлежат еще дарителю? Есть запрет дарения без конкретизации. Но ведь будущая вещь может быть определенной. Применительно к консенсуальной модели договора, за исключением договоров, требующих государственной регистрации, всегда вещно-правовой эффект и обязательственный разделены.

И дарение здесь не исключение, т.е. в консенсуальном договоре дарения нет препятствий указать будущую вещь. В дарении нет специальной статьи о будущей вещи, Но это не говорит о невозможности дарения будущей вещи. Исключение для дарения, требующего гос. регистрации.

2. Имущественные права по отношению к дарителю. Речь всегда о том праве, которое еще не существует и, как правило, это обязательственное право. Но может быть и вещное право. Пример: сервитут.

3. Имущественное право по отношению к третьему лицу. Обязательственное право — уступка права требования Дарение и уступка права требования — распорядительная сделка, дарение — обязательственно-правовая. Цессия лежит внутри дарения. Противоречия нет. Предметом дарения могут выступать и исключительное право по отношению к третьему лицу. Пример: право на патент.

4. Освобождение от имущественной обязанности по отношению к дарителю. Пример: прощение долга — различные точки зрения — но все из них неудачные. Прощение долга — распорядительная сделка и основанием ее может быть любая сделка.  Договор дарения — сделка обязательственная сделка, а прощение долга лежит внутри — распорядительная сделка.

5. Освобождение от имущественной обязанности по отношению к третьему лицу. Если речь о консенсуальном договоре, то как быть с переводом долга? Опять же перевод долга — распорядительная сделка, а договор дарения — кауза. Если речь идет о реальном договоре, то «исполнение обязательства за третье лицо». Кауза — дарение.

Стороны.

Даритель и одаряемый. Общее правило могут выступать любые субъекты гражданского права с учетом объема и характера их праводееспособности. Но есть целый ряд запретов и ограничений. Ст. 575 ГК: не могут выступать в качестве дарителей законные представители малолетних или недееспособных от их имени. Это правило не касается обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 МРОТ. Не могут быть одаряемыми работники лечебных, воспитательных и иных учебных учреждений, а также гос. служащие в связи с исполнением этими лицами своих должностных обязанностей, кроме обычных подарков до 5 МРОТ.

Условия договора дарения.

Доктрина по поводу отлагательного условия отрицает возможность. Отлагательное может быть, но не должно быть встречным предоставлением, не может налагать обязанность на одаряемого, не может быть аморальным и нарушать дееспособность.

Форма договора дарения

Если договор дарения по модели реального, то договор может быть заключен в устной форме вне зависимости от стоимости подарка. Письменная форма требуется, если по модели консенсуального договора, а также, если в качестве дарителя выступает юр лицо и сумма превышает 5 мрот. Когда подарок — недвижимое имущество — обязательна письменная форма. 32 глава регулирует последствия несоблюдения письменной формы — ничтожность договора.

Образец договора дарения в простой письменной форме

        ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

Город ____________                                   _______________

(дата)

____________________________________________________________________

________________________________________________________________________,

(Ф.И.О., адрес, паспорт)

именуемый далее Даритель, и _____________________________________________

________________________________________________________________________,

(Ф.И.О., адрес, паспорт)

именуемый далее Одаряемый, заключили настоящий договор о следующем.

1. Даритель   обязуется   безвозмездно   передать   в  собственность

Одаряемому ______________________________________________________________

________________________________________________________________________,

(приводится наименование индивидуально-определенной вещи)

именуемый(ую) далее Дар.

2. Дар будет передан Одаряемому ____________________________________

(указывается дата вручения или

________________________________________________________________________.

передачи вещи, имущества в дар, возможно также — и место передачи)

3. До момента передачи  Дара  Одаряемый  вправе  отказаться  от  его

принятия.

Вариант: дополнить п.3 договора следующей нормой:  «В случае  отказа

Одаряемого принять   Дар  им  должны  быть  возмещены  Дарителю  расходы,

связанные с отказом».

________________ 200__г. в ______________ экземплярах: по ___________ для

(число, месяц)             (количество)                   (сколько)

каждой из сторон договора,  причем все экземпляры имеют  равную  правовую

силу.

5. Адреса и данные сторон:

Даритель                                        Одаряемый

_______________(Ф.И.О.)                         _________________(Ф.И.О.)

Отказ от дарения.

ГК говорит о 2 ситуациях.

1. Отказ принять дар — только в консенсуальном договоре. До исполнения договора у одаряемого существует возможность отказаться от дара, если соблюдена форма отказа и последствием такого отказа будет обязанность одаряемого возместить реальный ущерб дарителю. Возврат после исполнения м б только путем нового договора дарения.

2. Отказ от исполнения договора дарителем — только консенсуальный. *Перфекция — момент исполнения договора.* Отказ дарителя допустим, но определены случаи, когда он может это сделать. Отказ не влечет негативных последствий ни для дарителя, ни для одаряемого. Даритель может отказаться.

a. При существенном изменении имущественного, семейного положения или ухудшении его здоровья. Эти обстоятельства должны быть внезапными и непредвиденными и носить существенный характер.

b. При наступлении обстоятельств, дающих право отменить дарение (см. ниже).

c. В случае невозможности исполнения.

Отмена дарения.

Если отказ вел к прекращению обязательств, то отмена феномен другого характера. Для того чтобы сохранить стабильность оборота, а с другой стороны зависимость от личных неимущественных отношений. Отмена касается только уже исполненного договора дарения как факта, повлекшего юридические последствия. Односторонним действием аннулируется юридический факт.

Ст. 578 ГК дает нам перечень случаев, когда отмена возможна.

           1. Когда одаряемый совершил покушение на одаряемого, кого-либо из членов его семьи, либо умышленно причинил телесные повреждения.

           2. При дарении вещи, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, если одаряемый обращается с ней таким образом, что это влечет угрозу ее безвозвратной утраты.

           3. В случае, если одаряемый умрет раньше дарителя, при условии, что данное условие для отмены прямо предусмотрено договором.

          4. При совершении дарения индивидуальным предпринимателем или юр. лицом в нарушение положений закона о банкротстве за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течении 6 месяцев, предшествующих объявлению банкротства. *Любая сделка в эти 6 (месяцы подозрительности) месяцев м б признана недействительной, если она направлена на преимущественное удовлетворение прав одного из кредиторов.* п3 578 это правило касается тех случаев, когда одаряемый не входит в число кредиторов дарителя!!

           5. Только применительно к пожертвованию. Может быть отменено при использовании имущества в нарушении установленных целей. Раз отмена дарения очевидно затрагивает интересы одаряемого, ТО ОТМЕНА ДАРЕНИЯ ВОЗМОЖНА ТОЛЬКО ПО РЕШЕНИЮ СУДА. Заявление об отмене дарения м б подано дарителем, его наследниками или заинтересованными лицами.

Последствия отмены дарения.

          Договор аннулируется как юр факт. П.5 ст.578: При отмене дарения одаряемый обязан возвратить вещь, если она сохранилась в натуре Что если предметом дарения была не вещь, а имущественное право, то применяет нормы о неосновательном обогащении.

Стоимость изготовления договора дарения квартиры: 3000 рублей

Стоимость изготовления договора дарения доли квартиры: 3000 рублей

Стоимость изготовления договора дарения земельного участка: 3000 рублей

С вопросами по надлежащему составлению и оформлению договора дарения обращайтесь.