Регистрация недвижимости

Объект незавершенного строительства — как оформить.

Наши услуги: регистрация объектов незавершенного строительства, подготовка документов, технический план.

Сомнения в том, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, а не набором строительных материалов, уже отпали.

Гражданский кодекс РФ прямо указал на то, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Остается, однако, вопрос: а когда же совокупность строительных материалов превращается в новый объект недвижимого имущества — объект незавершенного строительства? Закон ответа на этот вопрос не дает. Статья 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит лишь, что право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Возникшая неопределенность побудила Высший Арбитражный Суд РФ высказать свою позицию по этому вопросу.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» содержится указание на то, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, пока они являются предметом действующего договора строительного подряда.

В настоящее время на основе разъяснений положений действующего законодательства высшими судебными инстанциями в сфере их компетенции, можно давать однозначные ответы на однозначные вопросы, которые существенно облегчат как совершение самой сделки с объектом незавершенного строительства, так и вопросы правового определения земельного участка.

Для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства предоставляются следующие документы:

1. Документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта (как правило, постановление главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство) и (или) план земельного участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству или план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве.

2. Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве. Данный документ необходим для исключения возможности регистрации права на самовольную постройку.

3. Описание объекта незавершенного строительства, изготовленное уполномоченным органом технического учета.

4. Проектно – техническая документация. Представляется, что проектно – сметная документация необходима в случаях, когда регистратор предполагает, что заявленный на регистрацию объект является самовольной постройкой. Целесообразно в этих случаях запросить заключение органов госархстройнадзора, поскольку решение вопроса о соответствии возведенного объекта утвержденной проектно – сметной документации не должно входить в компетенцию регистратора.

5. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект незавершенного строительства (инвестора, подрядчика и т.д.). В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Необходимо убедиться, что в создании объекта не участвовали другие лица, имеющие целью строительство объекта для себя и, соответственно, приобретающие на объект право собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона № 122-ФЗ для регистрации права на не завершенный строительством объект представляется документ, содержащий описание объекта. Эта специальная норма корреспондирует и другим статьям вышеназванного Закона. А именно, в соответствии с п. 1 ст. 17 обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Пунктом 4 ст. 18 установлено, что план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующим органом учета объекта недвижимого имущества. При этом незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации не допускается (п. 2 ст. 20). Исходя из вышеизложенного план объекта незавершенного строительства должен быть изготовлен соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. Таким органом, как правило, является бюро технической инвентаризации, если нормативным актом субъекта на проведение технического учета объектов незавершенного строительства не уполномочен иной орган.

Описание объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав производится на основании технического паспорта, изготовленного бюро технической инвентаризации.

За помощью в оформлении сделок с объектами незавершенного строительства обращайтесь к нашим специалистам.